Kas ir hipotekārais kredīts?
Hipotekārais kredīts ir ilgtermiņa aizdevums, kas tiek nodrošināts ar nekustamā īpašuma ķīlu (tas var būt arī nekustamais īpašums, kuru vēlaties iegādāties vai būvēt). Hipotekārais kredīts galvenokārt paredzēts mājokļa iegādei, labiekārtošanai, remontam un būvniecībai, kā arī citu lielāku pirkumu apmaksai. Tā kā kredīts tiek nodrošināts ar Jūsu īpašumu, bankai ir tiesības uz īpašuma daļu. Brīdī, kad kredīts tiks pilnīgi apmaksāts, viss nekustamais īpašums piederēs tikai Jums.
Hipotekāro kredītu izsniedz uz noteiktu laiku. Ir bankas, kas kredītu izsniedz līdz pat 40 gadiem. Kredīta termiņš ir atkarīgs no tā, cik lielu ikmēneša maksājumu Jūs varat atļauties. Jo ilgāks ir kredīta atmaksas termiņš, jo mazāki ir ikmēneša maksājumi.
Kredīta valūta
Hipotekāro kredītu galvenokārt izsniedz trīs valūtās - latos, eiro un dolāros. Vēlams aizņemties kredītu tajā valūtā, kurā saņemat savus ienākumus. Tas pasargās Jūs no iespējamā valūtas riska jeb valūtas kursa svārstībām. Piemēram, aizņemoties latos, Jūs esat pasargāti no valūtas kursu svārstībām. Savukārt, aizņemoties līdzekļus eiro vai dolāros, Jūs varat gan iegūt, ja valūtas kurss krītas, gan zaudēt, ja valūtas kurss ceļas. Šādi pastāv valūtas kursa svārstību risks, kas var palielināt Jūsu kredīta maksājuma apjomu.
Pirms pieņemt lēmumu, ieteicams izvērtēt arī dažādu valūtu procentu likmes, kas dažkārt mēdz ievērojami atšķirties, tādējādi kompensējot valūtas kursa svārstības. Ņemot vērā pašreizējo situāciju ar procentu likmēm, izdevīgāk tomēr ir izvēlēties kredītu eiro valūtā, jo EURIBOR likme (eiro valūtā) ir krietni zemāka nekā RIGIBOR (latu valūtā). Arī statistikas dati liecina, ka patlaban Latvijā vairākums klientu izvēlas kredītus tieši eiro valūtā.
Kādas ir kredīta procentu likmes?
Izsniedzot kredītu, bankas piemēro procentu likmi, kas sastāv no mainīgās starpbanku likmes (piem., RIGIBOR - kredītiem latu valūtā) un bankas noteiktās papildu likmes.
Bankas pievienotā likme katrā bankā tiek izskatīta individuāli. Tās galvenie kritēriji procentu likmju noteikšanai ir:
- Ienākumu stabilitāte, apjoms un pierādāmība: tiek vērtēti gan Jūsu, gan Jūsu ģimenes kopējie ienākumi;
- Jūsu līdzšinējā sadarbība ar banku: vai izmantojat bankas pakalpojumus (depozīta noguldījumi, kredītkartes, internetbanku, pensijas 2. līmeni u.c.) un kā līdz šim esat pildījuši finansiālās saistības ar banku;
- Kredīta / ķīlas attiecība: kredīta summas apmērs, Jūsu līdzdalība pirkuma finansēšanā;
- Kredīta nodrošinājums: nekustamā īpašuma tirgus vērtība.
Piemērs:
Bankas nemainīgā likme ir 1,5%, kurai tiek pieskaitīta 6 mēnešu RIGIBOR likme - 3,37 (uz 05.03.2010.). Rezultātā kopējā procentu likme būs 4,87%.
Mainīgā vai fiksētā procentu likme
Jums kā klientam ir iespēja izvēlēties mainīgo vai fiksēto procentu likmi. Taču ir bankas, kas patlaban nepiedāvā fiksēto procentu likmi. Ar ko atšķiras šīs likmes?
- Fiksētā procentu likme – tiek noteikta uz ilgāku laika posmu vai pat visu kredīta līguma termiņu, kas pārsvarā ir nemainīga. Fiksētā likme parasti ir augstāka par mainīgo likmi, jo banka tādējādi nodrošinās pret risku, ka naudas tirgū var notikt krasas pārmaiņas.
-
Mainīgā procentu likme – sastāv no mainīgās starpbanku procentu likmes (RIGIBOR, EURIBOR, LIBOR) un bankas noteiktās nemainīgās papildu likmes. Šo likmi banka pārskata pārsvarā ik pēc 3 vai 6 mēnešiem, atkarībā no tā, kādu likmi ir izvēlējies klients. Mainīgā likme ir zemāka par fiksēto likmi, bet tā svārstās saskaņā ar tirgus situāciju ik pēc 3 vai 6 mēnešiem, kas var palielināt (vai gluži pretēji – samazināt) ikmēneša maksājuma apjomu.
Kredīta ikmēneša maksājumi
Ieteicams rūpīgi izvēlēties kredīta maksājuma grafiku. Ir divu veidu maksājumu grafiki:
- Dilstošais maksājuma grafiks – izvēloties šo maksājumu, katru mēnesi tiks dzēsta vienāda summa no kredīta pamatsummas atlikuma plus procenti. Pirmie kredīta maksājumi būs lielāki nekā izvēloties vienādo maksājumu grafiku (pēc anuitātes metodes), bet pēdējie kredīta maksājumi būs krietni mazāki. Šis atmaksas grafiks ir izdevīgāks cilvēkiem, kas jau sākotnēji var atļauties maksāt nedaudz lielāku summu kredīta maksājumam. Izvēloties šo maksājuma grafiku mazāk tiek samaksāts procentu maksājumos kopējā termiņā.
- Vienādais maksājuma grafiks (pēc anuitātes metodes) – izvēloties šo maksājuma grafiku klients var apzināties, ka procentu likmes maiņas periodā viņam būs viena konkrēta maksājuma summa, kas katru mēnesi būs nemainīga. Šo maksājumu ieteicams izvēlēties, ja vēlaties, lai maksājuma summa paliek nemainīga. Bet tas ir atkarīgs no procentu likmes maiņas periodā. Maksājums var mainīties reizi trijos mēnešos, tikpat labi tas var mainīties reizi piecos gados. Tas ir atkarīgs no tā, uz cik ilgu laiku klients ir izvēlējies nofiksēt procentu bāzes likmi.
Galvenie kritēriji kredīta piešķiršanā:
-
Jūsu ienākumi. To stabilitāte un pietiekamība kredītu saistību izpildei. Banka vērtēs gan Jūsu, gan Jūsu ģimenes kopējos ienākumus. Tā nav tikai darba alga, bet arī visi citi regulārie ienākumi, ko varat apliecināt ar attiecīgiem dokumentiem: pabalsti, bērnu pabalsti, īres ieņēmumi, ieņēmumi no ieguldījumiem vai komercdarbības u. c. Ir būtiski, lai kredīta ikmēneša maksājumi neietekmētu Jūsu ierasto dzīves ritmu. Tādēļ ieteicams, lai kredīta ikmēneša maksājums nepārsniegtu 40% no Jūsu ikmēneša ienākumiem.
Gadījumā, ja Jūsu ienākumi ir nepietiekami, lai iegādātos vēlamo īpašumu, pastāv iespēja kredītu ņemt kopā ar laulāto draugu, draugu vai draudzeni, vecākiem, bērniem. Banka izvērtēs Jūsu kopējos ienākumus, un tādējādi Jums rodas iespēja ne vien saņemt kredītu, bet iegūt arī labākus kredīta nosacījumus. Šādā gadījumā viens no Jums būs kredīta ņēmējs, kura īpašumā būs iegādājamais nekustamais īpašums un kurš parakstīs kredīta un ķīlas līgumu. Savukārt otra puse būs šī kredīta galvotājs (līdzaizņēmējs).
- Jūsu kredītvēsture. Banka izvērtēs, vai savlaicīgi esat pildījuši visas finanšu saistības, kas veido attiecīgi pozitīvu vai negatīvu kopējo kredītvēsturi. Laba kredītvēsture ļaus Jums saņemt izdevīgākus kredīta nosacījumus. Savu kredītvēsturi Jūs varat apliecināt ar dokumentiem par savām iepriekšējām vai esošām finanšu saistībām.
- Jūsu kredīta mērķis. Banka pievērš uzmanību, vai kredīts tiek ņemts sava mājokļa iegādei, kurā dzīvosiet paši, vai tāda īpašuma iegādei, kas paredzēts kā ieguldījums un kas bankai parasti nozīmē lielāku risku.
- Jūsu kredīta nodrošinājums. Banka vērtē īpašuma kvalitāti un likviditāti: jo labāka būs īpašuma kvalitāte, jo labākus kredīta nosacījumus banka varēs Jums piedāvāt. Vairumā gadījumu tas izrietēs no nekustamā īpašuma vērtējuma.
Kredīta noformēšanas gaita
Vairumā gadījumu hipotekārā kredīta noformēšanas gaita izskatās sekojoši:
- Jūs izvēlaties nekustamo īpašumu, kas atbilst Jūsu prasībām;
- Bankā iesniedzat kredīta pieteikumu, ienākumus apliecinošus dokumentus, nekustamā īpašuma vērtējumu un citus nepieciešamos dokumentus;
- Banka izskata pieteikumu un pieņem lēmumu par kredīta piešķiršanu (parasti atbilde tiek sniegta 1 – 2 darba dienu laikā);
- 2 – 3 dienu laikā tiek sagatavoti kredītlīgumi un parakstīti gan no klienta, gan no bankas puses;
- Jādodas pie notāra apstiprināt pirkuma līgumu un nostiprinājuma lūgumus un iesniegt šos dokumentus Zemesgrāmatā (dokumentu noformēšana – hipotēkas reģistrēšana Zemesgrāmatā aizņem aptuveni 3 līdz 5 dienas, ja ņem kredītu, piemēram esoša dzīvokļa remontam, savukārt, dzīvokļa iegādes gadījumā paies aptuveni 10 dienas);
- Nepieciešams ieķīlāto īpašumu apdrošināt (par īpašuma apdrošināšanu
);
- Banka izmaksā Jums aizdevuma līgumā noteikto kredīta summu, ko attiecīgi samaksājat dzīvokļa pārdevējam un īpašums ir Jūsu.
Papildu izdevumi
Kārtojot kredītu, Jums ir jārēķinās ne tikai ar bankas saistītiem izdevumiem, bet arī ar izdevumiem, kas saistīti ar īpašuma novērtēšanu, ķīlas reģistrāciju, tiesību pārreģistrāciju un īpašuma apdrošināšanu. Aptuvenie izdevumi:
- Nekustamā īpašuma novērtēšana: dzīvoklim 60 - 90 LVL, mājai 140 - 170 LVL.
- Notāra pakalpojumi: vidēji 30 - 50 LVL.
- Īpašuma apdrošināšana: aptuveni no 0,2% līdz 0,4% no apdrošināšanas summas (par īpašuma apdrošināšanu ).
- Valsts nodeva par hipotēkas reģistrēšanu Zemesgrāmatā: 0,1% no aizdevuma summas.
- Kancelejas nodeva par hipotēkas reģistrēšanu Zemesgrāmatā: 15 LVL.
- Valsts nodeva par īpašuma tiesību pārreģistrēšanu (īpašuma iegādes gadījumā): sākot no 2% no darījuma summas.
- Valsts nodeva par aizlieguma reģistrēšanu (Ja īpašums reģistrēts Valsts zemes dienestā): 5,50 – 44 LVL, atkarībā no izpildes termiņa.
- Bankas komisija par kredīta noformēšanu un izsniegšanu: 0,2% - 1,75% no kredīta summas (šis procentu diapazons aptver visas bankas, katrā no tām summa var būt atšķirīga).
Slēdzot kredīta līgumu pievērsiet uzmanību:
- Procentu likmei;
- Kredīta summai;
-
Kredīta atmaksas termiņam;
-
Maksājumu grafikam – ikmēneša maksājumi, maksājumu veikšanas datumi;
-
Kredīta devēja speciālie nosacījumi (kredīta apkalpošanas un noformēšanas komisija, līgumsods, kredīta pirmstermiņa atmaksa, strīdu izskatīšanas kārtība u.c.).
Pirms aizņemties, iesakām izvērtēt savas iespējas atmaksāt kredītu.
